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一、   區域分析

1、地理位置 

本地區位處嘉南平原極北與濁水溪鄰接，為雲林縣北境。極東為五華林牛城厝，與村內鄉為界；極西為義和村三和，與西螺為鄰；極南為大美村溪底寮，與斗六市、虎尾鎮接壤；極北為饒平村樹仔腳，北靠濁水溪。

2、地形、地勢 

本地區標高 30～100公尺平原區，形狀略呈東西長方形，而東狹西闊，北靠濁水溪，南有虎尾溪，中有新處尾溪，水源充裕，地勢尚稱平坦，適宜農耕，農地佔地3690公頃。

3、地質、土壤 

本地區為平原土壤，皆沖積土之肥沃土壤，其土壤性質屬微酸性至;微鹼沖積土，其母岩屬第三紀之砂岩，極為肥沃。

本區土壤係以粘板岩老沖積土與粘板岩新沖積土為主，二者合計面積4500公頃以上，佔本區域土地之大部分。主要以濁水溪老沖積物及新虎尾溪沖積物沈積而成。故西北側土壤屬於粗質地之剖面，以砂土、粗砂土，而東南側之土壤除粗質地土層較疏鬆外，土層密實。

4、氣候 

年平均溫度22.5℃，全年氣候變化甚微，年均降雨量介於1000～1500公釐間，五月至九月為雨季，雨水集中於夏季之現象極為顯著。冬季乾燥，旱災頻率較高。每年五月至十月吹西南季風，十月下旬至翌年二月底為東北季風。

本地區氣候適合農作物生產，亦為生產稻穀較為良好的區域，但每年七、八、九月為颱風季節，頻率頗高，鄉內部分地區會有局部短暫性積水，對農業生產易造成損害。

5、產業

第一級(括農、林、漁、牧業)及第二級(礦業及土石採取業、製造業、水電燃氣業及營造業產業)為本區域最主要的基礎產業，視為本區最重要的經濟發展重心。

此外，高度成長的行業有土石採取業，可知本區域第二產業已漸漸趕上其他地區的發展。而中度成長行業有營造業、商業，發展潛力不容忽視。低度成長的金融保險及工商服務業、社會服務及個人服務業具有發展的空間；製造業、運輸倉儲通訊業、農林漁牧業、水電煤氣業則處於停滯的狀態。

6、土地利用情況

本地區為莿桐都市計畫外土地，區域內約15%為住宅使用、1%為商業使用、2%為工業使用、82%為農業使用；都市發展程度較差。

7、建物利用情況

區域內建物約98%為四層以下樓房，2%為五至七層樓房，0%為七至十二層樓房，0%為十二層以上樓房。

 8、交通運輸狀況

區域內道路多屬產業道路，路狹崎嶇，規劃狀況差，且距高速公路及快速道路等聯外道路太過遠，導致交通不便。

區域內主要道路如下：

1.台一線：

穿越本區域西南端，向南可通斗南，向西可連接西螺交流道至西螺，莿桐至西螺路段的日交通量頗大，但服務水準尚能達一般服務水準的需求。

2.台一甲線：

台一甲線為本鄉與斗六市的交通要道，交通流量為全鄉最大，交通服務狀況尚能達到一般服務水準需求。

3.縣 154：

為雲林縣最北端橫向聯絡交通系統，橫亙本鄉東西，東可聯絡林內、西達西螺，為通往西螺交流道之主要幹道。

4.縣156：

聯繫莿桐、西螺、二崙、崙背、麥寮等地區，在饒平與縣 154道路連接。

9、公共設施服務

本區域公共設施缺乏､開闢緩慢，農村社區公共建設腳步緩慢，公共設施提供度與分佈較為不足，主要分佈於莿桐市區內。

此外，核心地區無法提供周圍農村聚落日常購物的需求，各農村社區長壽俱樂部、托兒所、媽媽教室、圖書室設置不夠完善，且社區排水系統修建進度緩慢，使規劃的系統無法發揮功能。

10、人口

此區域是人口外流相當嚴重之地區，由下表統計表可看出每年皆呈現負成長，這是城鄉差距逐年擴大之現象，所以人口老化情況亦相當嚴重，故將是阻礙本地區發展相當大的問題。

二、   區域價格水準分析

本地區農地之價格水準經訪查當地代書及仲介彙整價格區間如下：

1、無臨路：46萬元/分~65萬元/分(1,600元/坪~2,200元/坪)(多以公告現值作為買賣價格)

2、臨4~6米路：76萬元/分~85萬元/分(2,600元/坪~3,000元/坪) 

3、臨8~10米路：106萬元/分~120萬元/分(3,600元/坪~4,000元/坪)

4、臨15米路以上：146萬元/分~300萬元/分(5,000元/坪~10,000元/坪)

5、上述價格水準屬區域平均行情，故各塊土地實際價格應依各土地位置、臨路、地形、地勢、土壤沃度…而有所差異。

6、成交價格案例彙整如下表：

7、待售價格案例彙整如下表：

8、法拍價格案例彙整如下表：

三、   個別條件分析

(一)四合段370、371、373、375地號：

1.座落位置：

勘估標的座落於莿桐鄉後半治地區西側、園子地區東側，位屬郊區。

2.臨路條件：

本案臨路為單面臨路情形，北側臨8米產業道路。

3.地形、地勢： 

(1)地形：方整(平均寬度70m、深度70m)。

(2)地勢：平坦。

4.其他：

本案現況左側部份有被鄰地作種植使用，另外土地371地號現況作為南側出入使用(其部份土地價值計算應有所異於市場價格)。

(二)五華段46-4、46-5、67地號：

1.座落位置：

勘估標的座落於莿桐鄉牛埔厝地區，位屬郊區。

2.臨路條件：

本案臨路為單面臨路情形，北側臨5米產業道路。

3.地形、地勢：

(1)地形：不規則形(平均寬度74m、深度120m)。

(2)地勢：平坦。

4.其他：

本案67地號現況為道路、46-4左側部份現況作出入私巷道路使用(其作道路使用土地價值計算可以公告現值計)。

四、   法規限制及優惠

(一)限制：

1.取得限制：

(1)自然人可取得耕地，惟私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。(農發33)

農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。

農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣(市)主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。

中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。

農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。

(成立申請農業財團法人流程 http://npo.coa.gov.tw/401.html ~許可制)

(2)信託行為，有上列各款情形之一者，無效… ，故依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。 

2.使用限制

(1)未經許可擅自設置休閒農場經營休閒農業者，處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期不改正者，按次分別處罰。(農發70)

(2)違反第十五條第一項(非都計分區使用管制)管制使用土地者，由該管直轄市、縣(市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰…(區域21)

(3)未經許可採取土石者，處新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰…(土採36)

3.分割限制

每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得分割。

(二)優惠：

1.貸款：

「擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款辦法」其用途如下：
一、購置或交換耕地所需資金。
二、繼承人因繼承耕地需現金補償其他繼承人所需之資金。前項購置、交換或繼承之耕地，其從事農業經營項目若屬於農業政策不鼓勵經營項目者，不予核貸；不鼓勵經營項目由中央主管機關公告之。

2.免稅：

(1)作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。(農發37)

(2) 作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。(農發38)

(2)將農地贈與給配偶、直系血親卑親屬（如子女、孫子女等）、父母、兄弟姊妹及祖父母，不須課徵贈與稅，但自受贈之日起5年內，須將受贈的農地繼續作農業使用，且不能移轉給別人，才能享受此項免稅優惠。(遺產及贈與稅法)

3.農用獎勵：

(1)為確保農業生產資源之永續利用，並紓解國內農業受進口農產品之衝擊，主管機關應對農業用地做為休耕、造林等綠色生態行為予以獎勵。(農發55)

 (3)農民自願結合共同從事農業經營，符合一定條件者，得組織農業產銷班經營之；主管機關並得依營運狀況予以輔導、獎勵、補助。(農發26)

4.轉用政策：

(1) 依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應

符合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定…(集村辦法3)

(2)集村興建農舍符合下列各款者，每戶給予補助款新台幣二十萬元…(集村辦法6)

(3)農村活化再生之推動，應依下列原則辦理：

           一、以現有農村社區整體建設為主，個別宅院整建為輔。

           二、實施結合農業生產、產業文化、自然生態及閒置空間再利用，整體規

               劃建設。

           三、創造集村居住誘因，建設兼具現代生活品質及傳統特質之農村。(農生4)

五、   農業發展未來趨勢

由於工商業繁榮，經濟發展的結果，促使台灣農業無論從生產、就業、出口及消費等各種層面的活動，均出現了顯著的變化，農地已不僅是作為提供農產品的產地，世界各國更逐漸重視農地資源的保護與永續發展，另面對時代與環境的變遷，社會經濟結構改變的情況下，農業的發展型態也有了急速的轉變，已無法再以過往單純的生產者的傳統角色從事農業活動，尤其我國已加入了WTO，調降農漁畜產品之進口關稅，消除所採管制進口、限地區進口及削減境內補貼等保護措施。故部分不具競爭力的產品將因而減產，產業結構亟需進行調整。同時，在產業調適過程中，也將帶動農地、農業用水與人力等農業資源之移轉，因而，政府對其與農業未來的發展趨勢有關的主要為產業調整及農地資源二方面，又其相關之重點茲摘述如下：

(一)在產業調整對策方面

1、推動農業策略聯盟，發揮經濟歸效率與技術效率

台灣耕地面積狹小，每個農民所承受耕作的面積有限，因此不易產生規模經濟的效益，故應透過農民組織，加強整合產銷單位，輔導農民組成產銷班，並發展農產品加工處理、農品物流中心、農業休閒旅遊等相關業務，以達規模經濟的效益，使利潤得以回饋於農。

2、發展有潛力的精緻農業與休閒農業，提昇農業競爭力

應該選擇較具市場潛力、具備技術優勢與本土特色的農產品來發展，政府並多就上述具有發展潛力的農產品全力輔導轉作。

3、拓展多元化行銷通路，促進農產運銷現代化

農產運銷業者能創造出國產品的運銷優勢，建立拓展多元化、現代化的農產品運銷體系。

(二)在農地資源調整對策方面

1、農業內永續利用之調整

(1)休閒農業區規劃、休閒農場設置、休閒養殖漁業規劃等，逐年累積將可容納數百公頃的作物生產面積。

(2)農業策略聯盟、農業知識經濟方案等發展政策，提供農產加工、農產品物流及農業科技園區等新興農業事業所需用地。

2、規劃後有秩序的釋出農地

(1)配合「國土綜合發展計畫法」之完成立法，建立短、中、長期的農地釋出政策，有計畫、有秩序的釋出農地，以兼顧農地資源之永續利用及國家整體經濟發展的需要。

(2)維護優質農地，對於位於特定農業區內之土地(面積約三三點四萬公頃)中，已辦理農地重劃完竣供農業使用之土地，即為當前之重點保護農地，予以強化管制。

六、   農地利用分析

台灣農地面積狹小，不易達到經濟規模之效益，尤其是加入WTO後，國際間各種農產品將挾其優勢而來，使得台灣農產品無利潤可言，甚多農民甘願休耕領補助，也不要種植。所以依上點說明的農業發展趨勢，對於農地的利用上的方向如下：

1、農地農用

(1)「小地主大佃農」政策係屬農業經營結構調整政策，農委會將整合所有資源，協助有意願從事農業經營者，擴大農場經營規模，降低農業經營成本，促使農業轉型升級，提高整體農業競爭力，落實農業永續發展之目標。

(2)「有機小農經濟」近年來大都會區退休正潮流行回鄉下過農人生活，吃有機菜過健康下半輩子閒人野鶴般日子，除此之外更有許多年輕人放棄都會生活，返鄉種田過樂活生活，這些都是帶動台灣農地復甦的契機。

以上的發展，未來將有可能會提高農地的需求，並帶動農地交易的熱絡，改變原本農地轉手性相當低的問題。

2、集村農舍

集村農舍在89年修法開始很多投資者開始興建，在新竹及宜蘭等地開發最多，因可以相當低廉的成本取得土地，而且又可以符合現代人的嚮往大自然及農園生活，且土地大運用多，興建多為高價豪宅，如美國社區一般。但因造成當地污染，導致監察院之糾舉且各縣市在態度上不同調，今年開始修法為特定農業區不得申請集村農舍，這也是需再考量的因素。

應注意事項如下：

(1)起造人為土地所有權人，應為農民、須年滿20歲或未滿20歲已婚者、 起造人無自用農舍者，且該農業用地確供農業使用並屬未經申請興建農舍之農業用地。
(2)坡度在30度以上之農地，無法申請集村農舍。
(3)集村農舍無0.25公頃土地面積限制，也沒有設籍滿2年限制。
(4)農用農地與建用農地分離的觀念。
(5)社區需達20戶以上，離島地區須10戶以上且應一次集中申請。
(6)農用農地經營的策略。
(7)須注意不得興建農舍的土地。
(8)注意農舍圍牆的規定。
(9)農舍地下室面積的規範。
(10)農舍公共設施項目的規範。
(11)先售後建的策略。
(12)完成滿5年的移轉問題。

本案位屬於特定農業區內，今年開始修法不得開發，若修法通過後，恐無法以集村農舍方式開發。

3、農村再生計劃

在二十世紀初之都市化風潮及工商蓬勃發展趨勢下，人口大量往都市集中，造成農村人口外移嚴重，居住之高齡者相對較多。另因資源有限，政府投注在農村之建設，僅能偏重於少數地區或重點式之硬體建設，導致農村之建設及公共設施不足。又因政府較少投入農村人文營造等軟體建設，造成農村發展嚴重落後，生活機能明顯低落，城鄉差距越來越大，致農村生活及文化特色逐漸喪失。環顧各國在面臨二十一世紀全球化趨勢下，紛紛將重建傳統特色之農村發展，列為重要之施政政策，我國為促進農村活化再生，將提升農村整體發展，恢復農村居民在地居住尊嚴，以達建設富麗新農村之目標，作為現階段重要之課題。
因應整體農村發展之需要，運用整合性規劃概念，以現有農村社區為中心，強化由下而上之共同參與制度，建立農村整體再生活化，並強調農村產業、自然生態與生活環境之共同規劃及建設，注重農村文化之保存與維護及農村景觀之綠美化，為本條例之重要精神。

開發概念如「區段徵收」及「市地重劃」之「多數決」與「整體開發」方式，改造農村社區，這將可能會造成去農化，恐造成地區不滿及抗爭。

4、農村改建計劃(尚未立法通過)

主要辦理工作約可歸納為：農村社區公共設施之改善、住宅修繕興建或設計補貼或協助修繕、及田園社區開發等三項。其中田園社區開發係以區微徵收之方式(多數決)開發農地變建地，較前者優惠於農民地主及開發商，但選址的條件相當高，詳細如下：

(1)與全國性高(快)速交通系統出入口相距一定距離。

(2)與區域中心、次區域中心或地方中心相距一定距離。

(3)在道路、電力、電信、自來水、醫院、學校、購物、垃圾清運及排水等設施

之服務範圍內。

前項社區，不得位於國家公園區、森林區、山坡地保育區、河川區及依法規應

予保護、禁止或限制住宅建築之地區。

田園社區之選址準則，由中央主管機關會商有關機關定之。

另外，地方主管機關為辦理田園社區之開發，應依前條第三項選址準則，勘選及

劃設田園社區之範圍，且經全區土地面積及所有權人數超過二分之一，或土地面積

超過三分之二之土地所有權人同意，報中央主管機關核定為田園社區之候選基地。

土地所有權人、投資開發業者或公、私法人得自行選定一定範圍土地，並檢具

有關文件、資料，報地方主管機關依前項規定辦理勘選。

5、農保分割銷售

台灣相當多人買1分便宜農地轉當農民，1個月保費只要365元，65歲以後就是月領6000的老農，享有生育、殘廢給付跟子女獎助學金，如此農保地就這樣熱賣起來，但先決條件是要便宜，所以無路農地及產權共有農地，成為主要炒作的土地。

6、變更為建地或特定事業目的用地

非都土地變更是早期之開發方式，難度高及時程長，需專業及大型開發商才容易進入。

7、農村出租住宅

現代人注重休閒旅遊渡假，目前主要以渡假飯店、民宿為主，為臨時住所，而並沒有所有權，但美國在休閒旅遊渡假另發展兩種類型如下：

(1)分時渡假所有權：很多個別的所有權人共同持有機個渡假公寓的所有權。土地所有權分割為共同持有部份，共同所有權人有權利出售、出租、繼承或轉讓所有權。

(2)使用計點的預約系統，而點數多寡取決顧特定渡假公寓的特定方案。

如能開發新型態的「農村出租住宅」，將「農地」逐漸改變為休閒農業，不再以生產為主，如輔以「農地不動產證券化」，那將可改變現在農地型態，使「農地」使用更寬廣，也可創造其附加價值。

8、其他整體開發

觀光休閒農場、農業生物科技園區、農業改良場、賽馬場、高爾夫球場等…需大量資金營運，輔以「農地不動產證券化」運作。

七、   結論

本案所位屬的地置較為偏僻、周邊交通設施不佳，且無特殊自然景觀條件，所以發展休閒農場、民宿等可能性低。另外集村農舍開發方式，考慮到發展條件，離都會區較遠，所以開發風險較高，綜合以上問題，本案以農用效益為目較較佳之利用。