100.11.21不動產新聞集錦
一、三鼎REITs 標價上看90億
二、大同北投廠地標售 壽險搶
三、歌林品牌拍賣 底價將腰斬
四、壽險業加碼1300億，北桃獵地
五、台糖釋地政策大鬆綁
六、地上權屋 三族群較合適
七、台北信義區房市 8年漲2.1倍
八、北市都發局:都更作業基金將改善進度
一、三鼎REITs 標價上看90億
【工商時報／記者彭禎伶／台北報導】2011/11/21
本周四（24日）即將上場的三鼎REITs標案，總標脫價上看80～90億元。市場人士分析，壽險資金、台商回流、國外不動產基金競爭的三大優勢支撐下，三鼎REITs的忠孝東路香檳大樓，有機會創下黃金店面天價；南京東路前瞻21大樓也有機會挑戰該地段的B辦新高價位。
三鼎REITs標售案，A組香檳大樓加上誠品南崁物流中心，底價各為31.46億元及6.965億元，租金報酬率分別為3％及5％，不動產業者分析，香檳大樓是敦南及復興商圈的中介樞紐戰區，又鄰近捷運出口，是黃金店面，標脫價可望比底價高出2～5成，搭配物流中心後，以國泰、新光、富邦3大壽險得標機率最大，但也不排除有台商高價搶標。
至於B組前瞻21大樓，底價24.06億元，靠近松山機場及國父紀念館等地，且現有租約是在金融海嘯前後訂定，租金偏低，以底價計算的租金收益率僅2.5％左右，但租約會在近2年內到期，若能拉高租金，後續增值潛力不小，有機會挑戰每坪80萬元以上，創該區域B辦新高價位。
不動產業者分析，A組標脫價可能落在40～60億元，關鍵是各組買家如何評估忠孝頂好商圈的租金收益率，香檳大樓所有者眾，要都更有一定的難度，所以短期以租金收益或轉售為主；至於南崁物流中心，若誠品不再租用，可能以具自用需求者的競標意願較高。
不動產業者指出，不論以去化資金、投資能量、租金收益、自用可能等指標來判斷，外界評估3大壽險都是最可能高價搶標的買家。
主要壽險公司手中都有不少現金或董事會授權不動產投資額度待去化，國壽、新壽、富邦人壽、中壽、台壽、南山人壽、三商美邦人壽近期可投資不動產金額合計就有1,300多億元，但每筆能投資逾50～100億元者只有國壽、新壽、富邦人壽、中壽和南山等。
不動產業者指出，香檳大樓如可創下忠孝東路新黃金店面天價，加上B組標脫價應可超過30億元，則兩包標脫價預估合計超過80億元，甚至挑戰90億元價位。
二、大同北投廠地標售 壽險搶
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011/11/20
大同公司為活化資產，日前經董事會決議處分台北市北投廠區，委由仲量聯行公開標售，預計23日開標。此案底價65億元，目前已有多組投資人在評估中，包括壽險業者、開發商與自用型買家等。
仲量聯行指出，大同北投廠位於台北市承德路七段與公館路交叉口，鄰近捷運淡水線唭哩岸站，步行八分鐘內可至；土地屬工三用地，土地面積約4,400坪，建物總面積約1.4萬坪，共有四棟樓，屋齡在29年至45年間。
目前前棟鄰承德路的大樓，出租給華碩、和碩等企業，部分為大同自用，每年的租金收益約1.3億元。
此外，大同北投廠位於淡水、北投及天母地區的主要幹道，往來台北市北區均可看到此樓，尖峰時段的車流量每小時達5,000輛，外牆廣告租金收益很可觀。
據瞭解，此案的潛在買方，有人傾向於保留具有廣告與收租效益的前棟大樓、年收益率約2%；也有不少人想將使用分區變更成住宅區，再進行都更，興建廠辦或豪宅產品。業界初估，此地若重新開發，開發價值將達200億元。
瑞普國際物業董事長曾東茂分析，若想將此案從工業區變更為住商使用，可以創造更高的利潤，但也因變更與重新開發所需時間較長，而且變更後的核准面積還有待相關單位審議，不確定因素較多。
此外，此地旁邊目前仍做工業使用，若推豪宅，產品不易規劃。曾東茂透露，目前同一街廓的另一最大地主為正大纖維工業，土地面積約5,800坪，若可合作開發，整合承德路七段、公館路與北投路一段為一完整街廓，還有綠帶隔離中央南路二段附近的工業使用，不僅街廓完整，也可避免住宅與工業使用的衝突，更可塑造成豪宅氛圍。
三、歌林品牌拍賣 底價將腰斬
【工商時報／記者沈美幸／台北報導】2011/11/21
老牌家電大廠─歌林品牌資產營業式讓與底價將腰斬一半以上，從10億元起跳，一口號氣下修至5億元以下，預計本周舉行內部會議討論後拍板定案，預計12月中旬公開標售。
至於位於台北市重慶南路辦公大樓、觀音工業區1、2廠總計3筆不動產，將如期於12月1日公開標售。
歌林重整人為儘快還清債務，原本規劃本月10日舉行品牌資產營業式讓與及歌林馬達事業部公開標售，雖然事先傳出多組國內及國外企業感興趣，但歌林每月營收金額已從去年初還有5千餘萬元遽減至目前的1千多萬元，但歌林仍希望品牌資產底價至少要10億元，讓不少企業認為太貴而望而卻步，最後以無人投標收場。
歌林主管透露，歌林本周將會舉行內部會議討論品牌資產營業式讓與第二次公開標售時程及底價，目前規劃12月中旬再度公開標售，但標售底價傾向大幅下修至5億元以下，也會在標單上載明。
歌林主管表示，歌林位於台北市重慶南路一段7至11樓，每層樓約267坪辦公大樓，含停車位後，總樓地板面積1,825坪，底價8.21億元。觀音工業區歌林1廠、2廠，土地面積超過3萬坪，總建物面積3.3萬坪，一廠底價訂為11.73億元、二廠底價5.85億元，將依照原先規劃於12月1日公開標售。3筆不動產土地採取分開標售，已有不少組人馬領標單並進行實地查訪。
四、壽險業加碼1300億，北桃獵地
【工商時報／記者彭禎伶／台北報導】2011/11/19
壽險業「標」風再起！國泰人壽、新光人壽18日皆公告，要競標或購置大台北地區、桃園地區的不動產，新壽董事會更再授權200億元額度，連同未用畢的88億元，新壽手中有288億元不動產投資額度。
主要壽險公司董事會已授權或預計增加不動產投資金額更高達1,300億元。
繼富邦人壽、中國人壽陸續公告要購置大台北地區或桃園地區不動產後，國壽、新壽董事會亦通過預備購置或競標不動產案。
市場普遍預期，這4大壽險公司應都是鎖定24日即將登場的三鼎REITs標案，只是各家公司究竟看上的A標的頂好商圈香檳大樓，還是B標的前瞻21大樓，亦或是兩標都會出手，各公司皆不願透露。
再加上近來外資不動產開發商、國內大型傳產企業亦有意投入台灣商辦市場，24日標案目前領標者眾，預期競爭可能相當激烈。
新壽先前董事會授權的200億元，目前僅剩88億元，新光金財務長徐順鋆表示，88億元有時一棟大樓可能就用盡，為了給不動產投資部門更大空間，董事會昨日再度授權200億元，並通過要參加大台北地區不動產的標案。
下周共有二大標案，一是23日承德路的大同廠辦，另一即是REITs，新壽並不願透露是參加哪一項標案。
國壽昨日亦公告要購置台北及桃園地區的不動產，範圍極符合三鼎REITs的範圍，國壽表示，先前董事會授權金額有些未能買到，目前仍在洽談中還有30～40億元額度，昨日董事會通過的投資額則是新增，估計國壽目前手中仍有上百億元不動產已授權額度。
國壽今年不動產投資已逾150億元，已是壽險業中今年新增不動產金額最高者，但由於帳上仍有數千億元現金待去化，因此國壽也積極尋找具增值潛力、或具一定租金收益率的不動產標的。
另外如富邦人壽不動產投資額度應有200億元，中壽董事會已授權50億元，台灣人壽希望增加100億元不動產投資，及三商美邦人壽約有80～100億元的額度。
南山人壽雖有400億元的不動產加碼計畫，但南山副董杜英宗已多次表示，不會參加這類競標，會是有創意的不動產投資，最快明年初看見。
五、台糖釋地政策大鬆綁
【工商時報／台北報導】2011/11/19
因應國內投資與國際招商雙雙面臨土地不足的嚴重問題，經建會副主委黃萬翔昨（18）日表示，行政院已有初步共識，為解決企業缺地，國內最大地主的台糖，將改變以往只能公開標售土地規定，轉而與需地企業議價。
經建會主委劉憶如昨日率領副主委黃萬翔等中央部會官員，與高雄市政府副市長李永得、經發局長藍健菖、都發局長盧維屏、海洋局長孫志堅、以及中華民國工業區廠商聯合總會理事長蔡圖晉等產官界，於高雄召開「產業有家，家有產業」座談會。
蔡圖晉代表企業反應指出，企業想要投資，目前遭遇最大的困難就是土地取得。李永得說，根據市府資料顯示，光是企業想要在高雄投資，現在需要的土地就高達300公頃；經發局長盧維屏估計，高雄企業需地投資的面積，每年約100公頃，透過徵收和都市變更期程，時間可能至少3年到5年，根本緩不濟急。
經建會副主委黃萬翔回應指出，台糖的土地，依現行規定必須要公開標售，針對企業的土地需求，行政院已進行研議，並有初步共識，未來凡是有特定投資需求的企業，都可以直接向台糖議價取得土地。
台糖則表示，經建會正在重新評估台糖土地釋出方案，主要是評估適用的產業，是否要擴大，所以現階段等待政府政策確定後，台糖就可以配合辦理。
對於外商或是國內企業，想要投資台灣，卻苦無土地的問題，主委劉憶如也認為必要快速、合理解決，否則萬一到全球招商成功之後，卻無土地可興建廠房，「別人走了，就不會再來了」。
劉憶如、黃萬翔強調，「家有產業，產業有家」的第三階段任務，就是要以企業為主角，提出企業的投資問題，由中央和地方政府協同解決。
為了進一步解決企業投資建廠土地不足的結構問題，黃萬翔說，政府將規劃設立「地權」單一窗口，無論土地目前屬於那個政府單位，未來將統一歸屬。
六、地上權屋 三族群較合適
【工商時報╱記者魏喬怡╱台北報導】2011/11/21
國有財產局11月下旬將釋出12筆國有地，以設定地上權的方式公開招標，房仲分析，地上權屋的增值性較一般屋來得低，較適合自備款不足、自用者、單身族等三族群。
國產局本次釋出土地包含北市1筆、高雄市6筆、台中市3筆及嘉義市2筆，總面積達6.8公頃，依公告現值換算總標售金額可達27.64億元。
中信房屋副總經理劉天仁表示，下半年幾次地上權招標案結果，顯示雙北市對地上權的接受度較高，至於中南部市場則因市場價值差異小，交易較冷清。
由於奢侈稅後雙北市交易量急凍，本次標售最被矚目的北市南港昆陽街209號10月初已流標一次，加上國際經濟局勢及明年景氣大有山雨欲來的態勢，他指出，對本次招標結果看法保守。
地上權住宅購買者僅取得地上權存續期間的「租賃權」或是「房屋所有權」，中信房屋市場研究中心分析，地上權住宅相對取得成本會比一般住宅低約3~4成，再加上不必繳納地價稅（但需繳納5％的地租及房屋稅不等），仍具有部分市場。
中信房屋指出，就現有北市幾處地上權住宅房價近年漲幅表現，並沒有全數跟隨一般住宅市場的房價漲幅成正比，是否能夠增值，還是必須回歸到路段的機能與潛力。
劉天仁舉例，如「台北花園」位在松勇路上，隨著周邊豪宅個案的開發以及政商名流的進駐，成交單價不但破百萬，近三年漲幅約5成；但長春路的「南京東錄」及昆明街的「東京凱悅」卻只增值了7~13％，增值空間不若一般住宅有支撐。
21世紀不動產總經理王福連指出，地上權房屋適合三族群，包括自備款不足的首購族、單身和新婚者，以及不以投資為目的者，主要是地上權的房子使用年限多是50年，使用年限一到，住戶就要返還土地。
他指出，一般住宅產品的房價會隨地價調漲走高，但「地上權住宅」卻會隨承租使用年限愈長，讓房屋價格愈來愈低，整體相較同區段內其他產品通常約便宜2~3成。
房屋業者指出，「地上權住宅」擁有價格低、免地價稅的優勢，但因為沒有土地產權，保值性不高，銀行願意貸款成數也較低，消費者在準備自備款時要特別注意。
七、台北信義區房市 8年漲2.1倍
【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】2011/11/19
房市走了8年多頭，房仲業調查台北市各行政區2003年起的房價走勢，信義區以上漲2.1倍高居第一，其次是大同、內湖、中山及大安區，漲幅也達1.7~1.8倍，堪稱是五大黃金保值區。而大同區漲幅僅次於信義區，擠下內湖、大安區，也令人意外。
HouseFun傳媒中心經理李建興分析，大同區除房價基期低，近幾年受惠捷運題材，加上商圈活化，房價急起直追。
永慶集團旗下HouseFun昨天發布北市長期房價走勢調查，2003年政府祭出土增稅減半、優惠房貸等利多政策後，北市啟動長達8年的多頭房市，各行政區成屋幾乎年年上漲，除了北投區漲幅98%，其他11個行政區都翻漲1倍以上。
其中又以信義區上漲最多，2003年平均房價每坪22.7萬元，2011年已達70.8萬元，漲幅高達2.1倍，每坪漲48萬元；至於新成屋漲幅更驚人，從24萬元漲到80萬元，8年大約上漲2.3倍。
排名第二的大同區，每坪房價從2003年的16萬元，目前已來到47萬元，直逼5字頭。排名第三的內湖區，受惠科學園區及捷運開通，也從一坪18萬元漲到50.9萬元。中山區及大安區分居4、5名，大安區漲幅落後，因為當地房價本來就高，2003年時一坪逼近30萬元，如今更達80.6萬元，仍是全台最貴房市區。
八、北市都發局:都更作業基金將改善進度
【自由時報／記者林美芬／台北報導】2011/11/21
受到業者指控「因選舉而不作為」，台北市都市發展局長丁育群否認這項說法，他表示，進度因人手不足而緩慢是事實，但沒有不作為，明年2月將運作的「財團法人都更作業基金」可望有效改善人力不足的問題，大幅改善作業進度。
丁育群表示，去年8月之後，市府宣佈老舊公寓都更一坪換一坪，確實有很多個案抽回去重新計算都更戶的換算條件，使得都更進度緩慢下來，不過，都更處的人力長期不足也是事實，造成都更前置作業審查時間過長，進度全部受到影響，可能也因此造成民眾及建商們的不滿。
丁育群指出，但這些情況可望改善，「財團法人都更作業基金」已經三讀通過成立，3700萬元預算也核編在案，預定明年2月16日起即可生效，屆時人力可以增加，一直遭到業者詬病的作業進度緩慢的問題，也可望因而加速。
不過，丁育群也表示，未來都更作業基金代審都更前置作業的案件，是以自主更新的個案為主，又以戶數多、老舊及政府整建、遷建社區和國宅都更案為重點，以避開與民爭利的指責。丁育群強調，在11月17日他才又批准兩個都更案，怎麼會有因選舉而不作為的指控，他很不以為然。
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